خلاصه آنچه در این مطلب می خوانید:
در این مطلب به پرسش های شما در موارد زیر پاسخ می دهیم:
- قانون تفکیک اراضی شهری
- تفکیک اراضی روستایی
- تفکیک اراضی کشاورزی
- تفکیک اراضی موقوفه
- تفکیک اراضی خارج از محدوده شهری
- تفکیک اراضی زیر ۵۰۰ متر
- قدرالسهم شهرداری از تفکیک اراضی
- روش تفکیک اراضی در محدوده شهرها
- ماده ۱۰۱ قانون شهرداری ها
و حداکثر متراژ تفکیک اراضی در شهرها خواهیم پرداخت. همچنین هزینه تفکیک اراضی واقع در محدوده و حریم شهر و قدرالسهم شهرداری از تفکیک اراضی را به مختصر شرح خواهیم داد.
شما می توانید صفرتا صد کارتان را به ما بسپارید. ما نقشه برداری ملک شما را انجام می دهیم و آن را ممهور به مهر کارشناس رسمی دادگستری می کنیم.
جهت همکاری با شماره ۰۹۱۲۸۶۶۸۵۰۶ تماس بگیرید.
ما قانون را بلدیم و به طور ویژه ای در خصوص پرونده های تفکیک اراضی و ماده ۱۰۱ قانون شهرداری ها وارد شده ایم. می توانیم با اطمینان خاطر بگوییم قانونی در این حوزه وجود ندارد که ما آن را ندانیم. ما با تمام توان برای پرونده های حقوقی شما تلاش می کنیم.
قانون تفکیک اراضی شهری چیست؟
با اصلاح ماده 101 قانون شهرداری در تاریخ 28/1/1390، ضوابط تفکیک اراضی شهری و اصطلاحاتی مانند قدرالسهم شهرداری از تفکیک و افراز زمین های واقع در شهرها و نیز سهم شهرداری از تفکیک اراضی دولتی و روش اجرایی و تشریفات افراز و تفکیک اراضی و حدود اختیارات اداره ثبت اسناد و املاک محل،شهرداری، دادگاه محل و در مورد اراضی دولتی، وزارت راه و شهرسازی عمدتاً به یکی از مسائل مهم حوزه حقوق شهری بین مالکان اراضی و مقامات شهرداری و قضات و کارشناسان بدل گردیده است.
در گذشته در ماده 101 سابق بابت افراز و تفکیک اراضی واقع در محدوده و حریم شهرها، قسمتی از ملک یا بهای ملک به شهرداری تعلق نمی گرفت. اما هم اکنون در ماده 101 اصلاح شده ی قانون شهرداری در ازای تفکیک و افراز اراضی شهری با قیود و شرایطی که در این ماده و بویژه در تبصره 3 ماده مذکور آمده است،در واقع به شهرداری قدرالسهم یا بخشی از زمین تعلق می گیرد.
روش تفکیک اراضی در شهرها چگونه است؟
طبق ماده ی 101 قانون شهرداری:
ادارات ثبت اسناد و املاک و حسب مورد دادگاه‌ها موظف هستند در زمان دریافت تقاضای تفکیک یا افراز اراضی واقع در شهرها، از سوی مالک زمین، عمل تفکیک یا افراز را براساس نقشه‌ای انجام دهند که قبلاً به تأیید شهرداری رسیده باشد.
نقشه‌ای که مالک برای تفکیک زمین خود تهیه نموده و جهت تصویب در قبال رسید، تسلیم شهرداری می‌نماید، باید پس از کسر سطوح معابر و قدرالسهم شهرداری مربوط به خدمات عمومی از کل زمین، از طرف شهرداری حداکثر ظرف سه ماه تأیید و کتباً به مالک ابلاغ شود.
همانطور که تا اینجا متوجه شدید در ابتدا برای تفکیک ملک موردنظرتان می بایست نقشه ی آن را در اختیار داشته باشید. شما نیازمند آنید که نقشه ی ثبتی دقیق و صحیحی را به مراجع و ادارات مربوطه ارائه دهید. این نقشه می بایست توسط کارشناسان خبره و زبر دست تهیه و نقشه برداری شود. همچنین این نقشه باید ممهور به مهر کارشناسان رسمی باشد تا مراجع ذیصلاح آن را معتبر شناخته و تایید کنند.
تمامی خدمات نقشه برداری مورد نیازتان اعم از نقشه utm، نقشه برداری هوایی، نقشه برداری یک دوهزارم و… توسط تیم حرفه ای ما پذیرفته می شود. یادآور می شویم مجموعه ی ما دارای کارشناس های حقوقی زبر دست در حوزه امو ملکی می باشد تا حقی از شما ضایع نشود. شما می توانید از صفر تا صد پروسه تفکیک اراضی ( ماده۱۰۱) را به متخصصین ما بسپارید.
برای سفارش پروژه تفکیک اراضی اینجا کلیک کنید.
در کارهای اداری زمان فاکتوری اساسی است. ما به شما اطمینان خاطر می دهیم که کارهایتان را در سریع ترین زمان ممکن به انجام برسانیم.
بعد از انقضاء مهلت مقرر و عدم تعیین‌تکلیف از سوی شهرداری مالک می‌تواند خود تقاضای تفکیک یا افراز را به دادگاه تسلیم نماید. دادگاه با رعایت حداکثر نصاب‌های مقرر در خصوص معابر، شوارع و سرانه‌های عمومی با أخذ نظر کمیسیون ماده (5)، به موضوع رسیدگی و اتخاذ تصمیم می‌نماید. کمیسیون ماده (5) حداکثر ظرف دو ماه باید به دادگاه مذکور پاسخ دهد. در صورت عدم ارسال پاسخ در این مدت، دادگاه با ملاحظه طرح جامع و تفصیلی در چهارچوب سایر ضوابط و مقررات، به موضوع رسیدگی و رأی مقتضی صادر می‌نماید.
تبصره ها:
تبصره 1: رعایت حد نصاب‌های تفکیک و ضوابط و مقررات آخرین طرح جامع و تفصیلی مصوب در محدوده شهرها و همچنین رعایت حدنصاب‌ها، ضوابط، آیین‌نامه‌ها و دستورالعمل‌های مرتبط با قوانین، در تهیه و تأیید کلیه نقشه‌های تفکیکی موضوع این قانون توسط شهرداریها الزامی است:
قوانین :
• مواد (14) و (15) قانون زمین شهری مصوب سال 1366
• قانون منع فروش و واگذاری اراضی فاقد کاربری مسکونی برای امر مسکن به شرکت‌های تعاونی مسکن و سایر اشخاص حقیقی و حقوقی مصوب سال 1381
• قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها مصوب سال 1374 و اصلاحات بعدی آن
• قانون جلوگیری از خردشدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات مناسب فنی ـ اقتصادی مصوب سال 1385 و اصلاحات بعدی آن
• ـ ماده (5) قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران و اصلاحات بعدی آن
تبصره 2: در مورد اراضی دولتی، مطابق تبصره (1) ماده (11) قانون زمین شهری مصوب سال 1366 اقدام خواهدشد.
تبصره 3: در اراضی با مساحت بیشتر از پانصد مترمربع که دارای سند ششدانگ است شهرداری برای تأمین سرانه فضای عمومی و خدماتی تا سقف بیست و پنج درصد (25%) و برای تأمین اراضی موردنیاز احداث شوارع و معابر عمومی شهر در اثر تفکیک و افراز این اراضی مطابق با طرح جامع و تفصیلی با توجه به ارزش افزوده ایجادشده از عمل تفکیک برای مالک، تا بیست و پنج درصد (25%) از باقیمانده اراضی را دریافت می‌نماید. شهرداری مجاز است با توافق مالک قدرالسهم مذکور را براساس قیمت روز زمین طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری دریافت نماید.
تبصره 4: کلیه اراضی حاصل از تبصره (3) و معابر و شوارع عمومی و اراضی خدماتی که در اثر تفکیک و افراز و صدور سند مالکیت ایجاد میشود، متعلق به شهرداری است و شهرداری در قبال آن هیچ وجهی به صاحب ملک پرداخت نخواهدکرد.
در مواردی که امکان تأمین انواع سرانه، شوارع و معابر از زمین مورد تفکیک و افراز میسر نباشد، شهرداری می‌تواند با تصویب شورای اسلامی شهر معادل قیمت آن را به نرخ کارشناسی دریافت نماید.
تبصره 5: هرگونه تخلف از موضوع این قانون در تفکیک یا افراز اراضی، جرم تلقی‌شده و متخلفین، طبق قانون مجازات اسلامی و قانون تخلفات اداری تحت پیگرد قانونی قرار خواهندگرفت.
تفکیک اراضی در شهرها در کجا انجام میشود؟
رسیدگی به درخواست افراز املاک مشاعی که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته است چه در دفتر املاک ثبت شده باشند چه در مکانی دیگر، با توجه به قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب سال ۱۳۵۷ با اداره ثبت محل است.
اما اگر بین مالکان مشاعی املاک فرد محجور یا غایبی باشد، رسیدگی به درخواست افراز با دادگاه میباشد، همچنین در مورد املاک مشابهی که موضوع دعوی تقسیم ترکه هستند، دادگاه صلاحیت دار به موضوع افراز رسیدگی میکند.
پس در مورد افراز حسب مورد مرجع رسیدگی به درخواست افراز یا اداره ثبت می باشد و یا دادگاه دارای صلاحیت.
ولی در مورد تفکیک، چون موضوع صرفاً اداری است جز در مواردی که طرفین تعهدی برای تفکیک ملک ننموده باشند، بنظر می رسد موضوع تفکیک و انجام تفکیک، در صلاحیت اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک می باشد.
مدارک لازم برای تشکیل پرونده تفکیکی داخل محدوده قانونی شهر چیست؟
١- سه نسخه فتوکپی سند مالکیت در صورت مشاع بودن سند دو نسخه.
٢- یک بری نقشه ٢٠٠٠: ١که محل ملک دقیقاً توسط مالک بر روی آن مشخص باشد و به انظمام سه برگ فتوکپی از محل مشخص شده.
٣- مفاصا حساب نوسازی.
۴–در صورتی که ملک بایر باشد، مفاصا حساب عوارض دارایی مربوط به عوارض زمینهای بایر.
۵- مفاصا حساب عوارض دارایی
۶- بررسی رعایت مفاد قانون زمین شهری و آیین نامه اجرای آن.
٧- در صورتی که ملک بیش از سه هزارمترمربع باشد و یا زمینهایی که به علت هندسی نبودن شکل آنها و یا نداشتن ابعاد در سند مالکیت که تعیین ابعاد و زوایا توسط مامور بازدید محل مقدور نباشد، ارائه نقشه برداری که به امضای مهندس مجاز رسیده باشد، الزامی است.
٨- در صورتی که ملک به صورت ساختمان باشد، پروانه ساختمانی و پایان کار ارائه شود.
٩- در صورتی که ملک ابعاد نداشته باشد، نقشه ثبتی ارائه شود.
١٠- در صورتی که قبلآ برای پلاک مورد درخواست پروانه ساختمانی صادر شده است، پروانه مربوط ابطال از درجه ساقط گردد.
١١- در صورتی که ملک تفکیک شده باشد، صورت مجلس و نقشه تفکیکی ثبت مربوط ارائه شود.
١٢- برای تشکیل پرونده امضای مالک یا مالکین و یا وکیل رسمی آنها همراه با شناسنامه یا کارت شناسایی معتبر انجام گیرد، کلیه اوراق اصلی را برای تطبیق یا فتوکپی آنها ارائه نمایند.
١٣-اراثه طرح پیشنهادی تفکیکی به مقیاس ۵٠٠: ا.
۱۴- در مواردی که تقاضای افراز برای ماده ۱۰۱ قانون شهرداری از طریق دادگاه یا اداره ثبت باشد، در این مورد ارسال کروکی تفکیکی که تعیین کننده سهم مالکین و ممهور به مهر مراجع درخواست کننده است، به انضمام درخواست کتبی از طرف دو مرجع فوق الزامی است.
ضوابط مربوط به تفکيک زمين چیست؟
• حداقل تفکيک زمين در سطح کاربري مسکوني در سطح پهنه تراکم کم و متوسط برابر 200 مترمربع و حداقل بر قطعه برابر 5/8 متر و در سطح پهنه تراکم زياد برابر با 300 مترمربع و با حداقل بر قطعه 10 متر مي‌باشد.
• در تفكيك اراضي جهت كاربري‌هاي مسكوني، طول هيچ يك از قطعات نبايد از سه برابر عرض آن بيشتر باشد.
• تامين سهم خدمات اراضي بيش از 1000 مترمربع براساس قانون زمين شهري و ساير قوانين و ضوابط مربوطه الزامي است.
• تهيه نقشه تفکيک اراضي بايد توسط مهندسين شهرساز تاييد صلاحيت شده از سوي سازمان نظام مهندسي استان فارس تهيه شده و به تاييد شهرداري و سازمان مسکن و شهرسازي استان فارس برسد.
• در تهيه نقشه تفكيكي توجه به جهت‌گيري متناسب با شرايط اقليمي شهر آباده ضروري است و لازم است طول قطعات مالكيت داراي جهت 15 تا 30 درجه جنوب شرقي (نسبت به محور شمال- جنوب) باشد.
• تفکيک قطعات بايستي با رعايت ضوابط و مقررات پيشنهادي طرح تفصيلي در زمينه عرض گذر, طول پخ و … صورت گيرد.
o تبصره 1- در تفکيک اراضي, در صورتي که به دليل شکل زمين و يا وضعيت دسترسي, امکان تامين حداقل تفکيک در کليه پلاک‌ها وجود نداشته باشد, تفکيک برخي از قطعات با مساحت کمتر از حداقل تفکيک با رعايت موارد زير مجاز است:
o اولاً مساحت قطعات در هيچ حالتي از 180 مترمربع کمتر نباشد.(10 درصد کمتر از حدال تفکيک)
o ثانياً تعداد قطعات با مساحت کمتر از حداقل تفکيک از 30 درصد تعداد قطعات زمين مورد تفکيک بيشتر نباشد.
o تبصره 2- در قطعات کمتر از 400 مترمربع, تفکيک پلاک صرفاً در صورتي امکان‌پذير است که مساحت هيچ‌يک از قطعات کمتر از 180 مترمربع نباشد.
• در قطعاتي که قبل از تصويب بازنگري طرح تفصيلي تفکيک شده و داراي سند رسمي باشند و مساحت آنها بر مبناي سند رسمي و يا مساحت باقي‌مانده پس از اعمال تعريض معابر, کمتر از 180 مترمربع باشد به شرح زير اقدام خواهد شد:
o در صورتي که مساحت زمين باقي‌مانده بين 120 تا 200 مترمربع باشد احداث بنا در 60 درصد سطح اشغال و دو طبقه و با ارتفاع حداکثر 8 متر مجاز است.
o در صورتي که مساحت زمين باقي‌مانده بين 60 تا 120 مترمربع باشد احداث بنا در 60 درصد سطح اشغال و در يک طبقه و با ارتفاع حداکثر 5 متر مجاز است. در اين بناها احداث پيلوت مجاز نمي‌باشد.
o ساخت و ساز و تجديد بنا در زمين‌هاي با مساحت کمتر از 60 متر مجاز نمي‌باشد و لازم است که با کاربري‌هاي مجاور تجميع گردد و يا به صورت فضاي سبز مورد استفاده قرار گيرد. ضمناً در صورت استقرار اين اراضي در مجاورت محورهاي شريان درجه 2 فرعي و جمع و پخش‌کننده با عرض 14 متر و بيشتر, استفاده از اين اراضي به عنوان واحدهاي تجاري با رعايت ضوابط واحدهاي تجاري (که در بخش مربوطه ارائه شده است) در يک طبقه مجاز است.
2 دیدگاه. ارسال دیدگاه جدید
دم شما گرم بالاخره یه توضیح درست حسابی از قانون تفکیک زمین و ماده ۱۰۱ دیدیم 🙂
سلام و ادب، تیم نقشه برداری براتون آرزوی موفقیت داره دوست عزیز